Haus verkaufen ohne Makler: Was der Privatverkauf wirklich kostet

Aktualisiert am 15.07.2026 · Von Jakob Neuberger

Ja, Sie können Ihr Haus ohne Makler verkaufen — das ist völlig legal, und in manchen Fällen ist es sogar die richtige Entscheidung. Dieser Ratgeber kommt zwar von einem Makler, aber wir rechnen trotzdem ehrlich: was ein Privatverkauf an Zeit und Geld kostet, wo die Risiken liegen und in welchen Fällen Sie sich die Provision tatsächlich sparen können.

Wann der Privatverkauf sinnvoll ist

Fangen wir mit der ehrlichen Positivliste an. Ein Verkauf ohne Makler kann gut funktionieren, wenn:

der Käufer schon feststeht — Nachbar, Familie, Mieter oder Bekannte. Dann brauchen Sie vor allem einen Notar und eine realistische Preisbasis, keinen Vermarkter.
Sie ein stark nachgefragtes Standardobjekt in gefragter Lage besitzen, bei dem die Käufer Schlange stehen.
Sie selbst vom Fach sind und die Zeit haben, den Prozess professionell durchzuziehen.

In diesen Fällen sagen wir das auch so — die kostenlose Online-Werteinschätzung als erste Preisbasis bekommen Sie bei uns trotzdem, ohne dass daraus ein Auftrag werden muss.

Die ehrliche Rechnung: Was DIY wirklich kostet

Zeit. Branchendaten zufolge dauert die Vorbereitung zwei bis sechs Wochen, die aktive Vermarktung im Schnitt zwei bis vier Monate — vom Inserat bis zum Notartermin vergehen im Portal-Durchschnitt rund 92 Tage. Dahinter stecken: Unterlagen beschaffen, Fotos machen, Exposé schreiben, Inserate pflegen, Anfragen beantworten (auch die unseriösen), Besichtigungen führen, verhandeln, den Notartermin koordinieren. Realistisch sind 50 bis 100+ Arbeitsstunden — verteilt über Monate, oft abends und am Wochenende.

Geld. Auch ohne Makler entstehen Kosten: Energieausweis (50–500 €, Pflicht schon fürs Inserat!), Privatanbieter-Inserate auf den großen Portalen (je nach Laufzeit mehrere hundert Euro), ordentliche Fotos, Grundbuchauszug und Unterlagen, gegebenenfalls ein Wertgutachten.

Preisrisiko — der größte Posten. Privatverkäufer schätzen den Wert ihrer Immobilie erfahrungsgemäß um etwa 5 bis 15 Prozent falsch ein, meist zu hoch. Das klingt harmlos, ist aber der teuerste Fehler überhaupt: Ein überteuertes Inserat bleibt liegen, das Objekt gilt nach Monaten als „Ladenhüter", und am Ende wird unter dem Preis verkauft, der mit realistischem Einstieg möglich gewesen wäre. Branchenauswertungen beziffern den typischen Mehrerlös professioneller Vermarktung auf rund 10 bis 15 Prozent — solche Zahlen stammen naturgemäß oft aus der Branche selbst, aber selbst wenn nur die Hälfte davon stimmt, übersteigt der Effekt bei einem 300.000-€-Haus die halbe Provision deutlich.

Die 7 häufigsten Fehler beim Privatverkauf

Falscher Angebotspreis — zu hoch kostet Zeit und am Ende Geld, zu niedrig verschenkt sofort Geld.
Fehlender Energieausweis im Inserat — die Energiekennwerte sind schon in der Anzeige Pflicht; Verstöße sind bußgeldbewehrt (GEG).
Unvollständige Unterlagen — fehlende Grundbuchauszüge, Grundrisse oder Wohnflächenberechnungen verzögern die Käuferfinanzierung um Wochen.
Käufer ohne geprüfte Finanzierung — der Klassiker: Man einigt sich, reserviert monatelang, und die Finanzierung platzt. Ohne Bonitätsprüfung fischen Sie im Trüben.
Besichtigungstourismus — ohne Vorqualifizierung führen Sie Fremde durchs Haus, die nie kaufen wollten (oder nur schauen wollten, wie Sie wohnen).
Haftungsfallen — wer bekannte Mängel verschweigt, haftet trotz „gekauft wie gesehen". Aufklärungspflichten gelten auch für Privatverkäufer.
Emotionale Verhandlung — beim eigenen Zuhause ist jeder Einwand ein Stich. Käufer nutzen das aus; ein neutraler Verhandler bleibt bei der Sache.

Was ein guter Makler dem gegenüberstellt

Zur fairen Rechnung gehört die andere Seite: Die Provision (in Niedersachsen üblich insgesamt 5,95 bis 7,14 Prozent, meist hälftig geteilt — Details im Ratgeber Was kostet ein Makler?) ist eine reine Erfolgsvergütung. Dafür übernimmt ein guter Makler die komplette Arbeit — Bewertung, Unterlagen, Fotografie, Exposé, Portale, Interessenten-Kartei, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlung — und holt über die Preisstrategie in der Regel mehr heraus, als er kostet. Bei uns kommt die regionale Kartei dazu: Viele Objekte im Artland verkaufen sich diskret an vorgemerkte Interessenten, bevor überhaupt ein Inserat nötig wird.

Unser Fazit

Wenn der Käufer schon feststeht oder Sie den Prozess professionell selbst stemmen können: Verkaufen Sie privat — und holen Sie sich vorher zumindest eine neutrale Einschätzung des Werts, damit der Preis stimmt. In allen anderen Fällen gilt: Rechnen Sie beide Wege ehrlich durch, bevor Sie sich Monate an Arbeit und ein fünfstelliges Preisrisiko ans Bein binden. Bei der Rechnung helfen wir gern — unverbindlich, mit der kostenlosen Online-Werteinschätzung als Startpunkt.

Jakob Neuberger
Inhaber, Neuberger Immobilien & Finanzen — Immobilien und Baufinanzierung im Artland. Regional. Verlässlich. Seit 2012.

Häufige Fragen

Ist es erlaubt, ein Haus ohne Makler zu verkaufen?

Ja, selbstverständlich. Sie brauchen für den Verkauf lediglich einen Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, sowie die Pflichtunterlagen — allen voran einen gültigen Energieausweis, dessen Kennwerte schon im Inserat stehen müssen.

Wie viel spare ich, wenn ich ohne Makler verkaufe?

Auf dem Papier den Verkäuferanteil der Provision — bei 300.000 € Kaufpreis und hälftiger Teilung rund 9.000 €. Dagegen rechnen müssen Sie eigene Kosten (Energieausweis, Inserate, Fotos), 50 bis 100+ Arbeitsstunden und vor allem das Preisrisiko: Ein falsch angesetzter Preis kostet erfahrungsgemäß schnell mehr als die gesamte Provision.

Wie lange dauert ein privater Hausverkauf?

Im Schnitt vergehen vom Inserat bis zum Notartermin rund drei Monate, plus zwei bis sechs Wochen Vorbereitung und danach noch einige Wochen bis zur Kaufpreiszahlung. Mit unrealistischem Angebotspreis kann sich der Verkauf um viele Monate verzögern.

Welche Unterlagen brauche ich für den Privatverkauf?

Mindestens: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Grundrisse und Baubeschreibung; bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Hausgeldabrechnungen. Käuferbanken verlangen vollständige Unterlagen, bevor sie finanzieren.

Wann lohnt sich ein Makler trotz Provision?

Immer dann, wenn kein Käufer feststeht und Sie Preis, Vermarktung und Verhandlung nicht selbst professionell abdecken können. Die Provision ist erfolgsabhängig, und professionelle Preisstrategie, geprüfte Käufer und Verhandlungsführung holen in der Regel mehr heraus, als die Provision kostet.